Zulässigkeit von Nutzungsbeschränkungen in Kleingärten
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Einschränkungen der Gartennutzung
Das Kleingartenwesen ist gerade deshalb privilegiert und vom Grundgesetz sowie von den sondergesetzlichen und gesetzesübergreifenden Regelungen des BKleingG geschützt, weil es gemeinnützig wichtige soziale, ökologische und städtebauliche Funktionen zu erfüllen hat. Deswegen ist die in BKleingG als auch in Pachtvertrag und Kleingartenordnung festgeschriebene Beschränkung in der Gartennutzung durchaus gerechtfertigt.
Kleingartenpacht ist eine sozialverträglich geprägte Nutzung fremden Grund und Bodens. Das bedeutet einerseits, dass der Verpächter sich mit einer kleingärt- nerischen Nutzung seines Landeigentums einverstanden erklärt und von einer anderweitigen, besser renditebringenden Verwertung seines Bodens, z.B. als Fläche für Erholung und Freizeitgestaltung, Abstand nimmt. Das bedeutet aber auch andererseits, dass der Pächter nicht nur das (geringere) Entgelt für die vereinbarte Nutzungsart „kleingärtnerische Nutzung“ zu zahlen braucht, sondern diese Nutzung auch durchführen und auf eine überbetonte Erholungs- nutzung verzichten muss.
Dies entspricht auch dem Standpunkt des Bundesverfassungsgerichtes, wonach im Hinblick auf Art. 14 Grundgesetz die Bestimmungen des BKleingG nur dann gerechtfertigt seien, wenn sie in ihrer Anwendung den Bestimmungen der Ver- hältnismäßigkeit entsprechen und von der Bedeutung des Kleingartenwesens für Staat und Gesellschaft geboten sind. Die kompromisslose Bindung an die kleingärtnerische Nutzung ist also der „Preis“ für die Inanspruchnahme des Schutzes, den das BKleingG den Kleingärtnern bietet, eines Schutzes, den ihnen kein anderes pachtrechtliches Nutzungsverhältnis je bieten kann. Dabei geht es nicht nur um die Höhe des Pachtzinses, dabei geht es auch um die abschließend
geregelten Kündigungsgründe des § 9 BKleingG, um die Entschädigungspflicht nach § 11, um den Schutz vor nachteiligen Vereinbarungen gemäß § 13 und es geht auch um die Möglichkeit der bauplanerischen Festsetzung von Dauerklein- gärten und deren Rechtsfolgen.
Vor diesem Hintergrund sind solche die Freizügigkeit einer Gartennutzung ein- schränkenden Bestimmungen und die Forderung nach Unabdingbarkeit der kleingärtnerischen Nutzung, also bezüglich der Gewinnung von Gartenbauer- zeugnissen (Gemüse, Obst und Blumen) für den Eigenbedarf, bezüglich der Be- schränkung einer Erholungsnutzung, bezüglich Größe, Art, Ausstattung und Er- schließung der Gartenlaube, aber auch der Gartennutzung überhaupt, vertretbar
und akzeptierbar.
Zumutbarkeit der Einschränkungen
Zumutbar sind solche die Freizügigkeit bei der Gartennutzung einschränkenden Bestimmungen stets dann, wenn sie sich aus dem Erfordernis ergeben, die kleingärtnerische Nutzung gemäß § 1 BKleingG abzusichern und nachzuweisen.
Ein Pachtgarten ist kein Eigentumsgarten, deshalb kann man in ihm seinen Wünschen nicht unbegrenzt nachgehen. Jeder Kleingärtner hat sich bei der Be- gründung seines Nutzungsverhältnisses freiwillig und ohne Zwang den für die Kleingärten geltenden Nutzungsbedingungen unterworfen; ihm wäre der Garten überhaupt nicht zugesprochen worden, wenn er Vereinssatzung, Unterpachtver- trag und Kleingartenordnung nicht anerkannt hätte. An diese freiwillig einge- gangenen Verpflichtungen ist er gebunden; will er sich diesen entziehen, muss er das Nutzungsverhältnis beenden.
BKleingG und Kleingartenordnung gehen davon aus, dass das in den Gärten Zulässige durch den Terminus „kleingärtnerische Nutzung“ bestimmt ist. Zulässig ist, was für die vereinbarungsgemäße Gartennutzung erforderlich ist. Die in BKleingG und Kleingartenordnung getroffenen Nutzungseinschränkungen liegen in einem vertretbaren Rahmen. Sie ermöglichen dem Kleingärtner als Pächter die zur Nutzung einer Parzelle als Kleingarten notwendigen Anpflanzungen (Obstge- hölze, Beerensträucher, Ziergehölze, Gemüsekulturen, Stauden usw.) und Anlag- en (Gartenlaube, Zaun, Wegebegrenzung, Wasserleitung, Frühbeet, Kleinbio- tope usw.) und schützen den Verpächter, insbes. den Zwischenpächter, vor einer Aushöhlung des Begriffsinhaltes „kleingärtnerische Nutzung“ durch jene Garten- pächter, die es mit der Einhaltung ihrer freiwillig eingegangenen vertraglichen Verpflichtungen nicht ernst zu nehmen gedenken.
Pflicht zur vertragsgemäßen Bewirtschaftung
Zu den Pflichten des Kleingärtners gehört auch die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Gartens. Das ist Bestandteil des Unterpachtvertrages und dies ist auch in der damit verbindlich verbundenen Kleingartenordnung festge- legt. Außerdem ergibt sich die Pflicht zur Gartenbewirtschaftung aus der Natur des Kleingartenpachtverhältnisses. Mängel in der Gartenbewirtschaftung stellen eine Pflichtverletzung dar. § 9 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG räumt dem Verpächter des- wegen auch ein Kündigungsrecht ein. Ob im konkreten Fall ein Bewirtschaft- ungsmangel vorliegt, muss sich aus dem Vergleich mit dem Pachtvertrag und mit der Kleingartenordnung ergeben, denn in ihnen müssen die Grundanforderung- en des BKleingG an eine Gartennutzung präzisiert sein. Auf keinen Fall darf über Mängel in der Gartenbewirtschaftung subjektiv entschieden werden.
Bewirtschaftungsmängel nicht dulden
Duldung ist die unwidersprochene Hinnahme und damit stillschweigende Aner- kennung eines Geschehens oder einer Handlung, die einem Recht widersprech- en, ohne dass der Anspruch auf Beseitigung oder Unterlassung geltend gemacht wird. Es steht aber dem Zwischenpächter bzw. in dessen Auftrag dem Vereins- vorstand nicht frei, ob er auf ein pflicht- oder vertragswidriges Verhalten reagiert oder nicht, denn er muss gemäß den Bestimmungen der Satzung und des Zwischenpachtvertrages handeln. Die Satzung verpflichtet den Verband und den Verein, das Kleingartenwesen zu fördern und den Mitgliedern die kleingärtneri- sche Nutzung einer Parzelle zu gewährleisten. Darauf hat der Kleingärtner einen durch Satzung und Unterpachtvertrag begründeten und auf Treu und Glauben beruhenden Rechtsanspruch. Einerseits muss der vertragstreue Kleingärtner darauf vertrauen können, dass der Zwischenpächter und der Verein jedem Ver- einsmitglied die vertragsgemäße Nutzung des Gartens gewährleistet. Anderer- seits besteht aber auch eine Treuepflicht jedes Kleingärtners zum Verein, zum Zwischenpächter und zu allen im Verein organisierten Gartenpächtern. Er darf also durch ein egoistisches und vertragswidriges Handeln nicht die Gefahr heraufbeschwören, dass dem vertragstreuen Kleingärtner die weitere Garten- nutzung in Frage gestellt werden kann.
Der Zwischenpächter muss aber auch in Erfüllung seines Pachtvertrages auf dessen Einhaltung, insbes. auf kleingärtnerische Nutzung, drängen, denn er muss dem Landeigentümer die vertragsgemäße Nutzung der Pachtfläche ga- rantieren. Er darf also pflichtwidriges Verhalten eines Kleingärtners nicht dulden und muss aktiv dagegen tätig werden - und zwar bis zum Erfolg. Hinnehmen einer Pflichtverletzung, weil ein Vorgehen dagegen doch keinen Zweck hat oder aus Resignation, weil alle bisherigen Maßnahmen erfolglos geblieben sind, ist gefährlich, da eine derartige Duldung den Verpächter dann zur Kündigung des Zwischenpachtvertrages gemäß § 10 Abs.1 Nr.1 BKleingG berechtigt.
Insofern ist die Durchsetzung der kleingärtnerischen Nutzung und das kompro-misslose Vorgehen, auch wenn es unpopulär ist, gegen deren, insbesondere schleichende, Aushöhlung ein Akt der Vernunft, geht es doch letztlich um die Erhaltung der Kleingartenanlage, ja, des gemeinnützigen Kleingartenwesens überhaupt. Hierbei muss vor allem der Verband als Zwischenpächter aktiv werden und darf dies nicht auf den Verein abschieben, denn dieser ist nur Erfüllungsgehilfe im gestuften Pachtverhältnis, wobei ihm in der „Befugnis zur Verwaltung der Kleingartenanlage“ bestimmte Rechte und Pflichten übertragen werden können.
Empfehlenswerte Literatur
1. Mainczyk, L.: Bundeskleingartengesetz
Randnummern § 3, Nr. 25; § 4, Nr. 12; § 9, Nr. 8; § 10, Nr. 2.
2. Stang, G.: Bundeskleingartengesetz
Randnummern § 9, Nr.3; § 13, Nr. 5 - 8.
3. Handbuch für den Sächsischen Kleingärtnerverein
Seiten 257 – 259
4. Lexikon für den Sächsischen Kleingärtnerverein
Begriffe: Bewirtschaftungspflicht; Bewirtschaftungsmängel, Duldung von Pflichtverletzungen;
Garteneinrichtungen - duldbare; Garteneinrichtungen - nicht duldbare; Kopplung
von Mitgliedschaft und Unterpachtvertrag; Mitgliedschaft und Nutzungsrecht.
Dr. Rudolf Trepte
Februar 1999