Laube als Scheinbestandteil eines Grundstückes
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In § 95 Abs. 1 BGB wird der für die Anwendung des Bewertungsgesetzes auf die
Gartenlaube zutreffende Rechtsstatus der Laube eindeutig geklärt.

„§ 95 Scheinbestandteil (1) Zu den Bestandteilen eines Grundstückes gehören solche Sachen nicht, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden sind. Das gleiche gilt von einem Gebäude oder anderem Werke, das in Ausübung eines Rechtes an einem fremden Grundstück von dem Berechtigten mit dem Grundstück verbunden worden ist.“

Das heißt also, dass Einrichtungen, mit denen der Pächter das Grundstück versehen hat, nicht Bestandteile des Grundstückes werden, da sie nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden werden. Der Wille, die Sache nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden zu verbinden, wird bei einem Pachtverhältnis stets vermutet (Vgl. BGHZ 92, 70; zuletzt NJW 88, 278). Der BGH macht zwar eine Ausnahme für den Fall, dass die Absicht bestand, die Sache nach Beendigung des Nutzungsverhältnisses dem Grundeigentümer zu überlassen. Dies ist bei Kleingärten aber regelmäßig nicht der Fall. Auch wenn der Kleingärtner bei Errichtung der Laube nicht die Absicht hat, sie bei Ende der Pachtzeit zu entfernen, so geht er doch regelmäßig davon aus, dass er dafür einen
Pachtnachfolger finden wird, der ihm die Laube abkauft. Diese Verkaufsmöglichkeit würde aber entfallen, wenn die Laube im Eigentum des
Verpächters stünde. Dies wäre für den Pächter insbesondere dann nachteilig, wenn er selbst kündigt.

Für den Fall der Beendigung der kleingärtnerischen Nutzung muss er überdies damit rechnen, dass er zur Beseitigung verpflichtet ist oder werden kann. Im Übrigen ist es unerheblich, wie fest die Einrichtung mit dem Grund und Boden verbunden ist, ob sie leicht oder nur mit großem Aufwand entfernt werden kann.
Die Einrichtungen bleiben daher Eigentum des Kleingärtners. Eindeutig ist dies nach dem Kleingartenrecht der DDR geregelt. Die Gartenlauben standen im
Eigentum des Kleingärtners, soweit ihm ihre Errichtung gestattet war (§ 296 Abs. 1 ZGB). An dieser eigentumsrechtlichen Zuordnung hat sich durch den Beitritt zur BRD nichts geändert (Vgl. Art 231 § 5 Abs. 1 Satz 1 EGBGB). Auch ein Wegfall des Nutzungsrechts lässt diese eigentumsrechtliche Rechtsposition unberührt (Vgl. BGH, WM 1994, 119, 121). Lediglich wenn die Errichtung der Laube vertraglich nicht gestattet war, wovon bei Kleingärten allerdings nicht ausgegangen werden kann, da stets im Pachtvertrag vereinbart, oder wenn die erforderliche Bauzustimmung der Genehmigungsbehörde fehlte, gingen die Lauben ins Eigentum des Grundeigentümers über und verblieben dort. (OLG-Urteil vom 26.11.1985; Neue Justiz, 1986/6 sowie WARDENBACH, MDR 93, 712, 714 m.w.N.). Das Sachenrechtsbereinigungsgesetz findet nach seinem § 2 Abs. 1 Nr. 1 keine Anwendung, wenn der Nutzer das Grundstück am 2.10.1990 vertraglich oder aufgrund eines verliehenen Nutzungsrechtes als Kleingarten nutzte.

Dass die Laube Scheinbestandteil des Grundstückes war (DDR) und ist, zeigt sich auch im Wegnahmerecht.

§ 539 Abs. 2 BGB gilt auch für den Kleingartenpachtvertrag. Der Pächter (Kleingärtner) ist danach zur Wegnahme der Einrichtungen berechtigt, mit denen er die Pachtsache versehen hat (oder die er von seinem Pachtvorgänger erworben hat). Einrichtungen sind bewegliche Sachen, die mit der Pachtsache fest verbunden sind, aber wieder abgetrennt werden können und die dazu bestimmt sind, dem wirtschaftlichen Zweck der Pachtsache zu dienen, z.B. Anlagen und Anpflanzungen. Dazu gehört auch die Gartenlaube (Vgl. MAINCZYK und STANG). Auch ein Entschädigungsanspruch lässt das dem Pächter nach §§ 581 Abs. 2, 539 Abs. 2, 552 BGB zustehende Wegnahmerecht unberührt.
Nimmt der Pächter die von ihm angebrachten Einrichtungen weg, hat er den vor der Hinzufügung der Einrichtung bestehenden Zustand wieder herzustellen (§ 258 BGB). (Dies kann bei der Kündigung eines Pachtvertrages durchaus einmal eine Rolle spielen, jedenfalls ist dies geltendes Recht). Mit der Rückgabe der Pachtsache geht das Wegnahmerecht des Pächters in einen Anspruch auf Gestattung der Wegnahme über (Vgl. BGH, NJW 87, 2861). Zum Wegnahmerecht vgl. auch § 10 Abs. 6 Unterpachtvertrag (Ausgabe 1994) bzw. § 11 Unterpachtvertrag (Ausgabe 2005).

Die Laube als Scheinbestandteil widerspiegelt sich aber auch in der Beseitigungspflicht. Im BKleingG hat der Gesetzgeber die Frage der Beseitigungspflicht des Pächters für von ihm errichtete Anlagen nicht geregelt.
Deswegen muss es, in Anlehnung an §§ 539 Abs. 2 (Wegnahmerecht) und 546 Abs. 1 BGB (Rückgabepflicht), grundsätzlich dabei bleiben, dass der Pächter bei Beendigung des Vertragsverhältnisses verpflichtet ist, die Einrichtungen zu beseitigen, mit denen er die Pachtsache versehen hat (Vgl. BGH WM 86, 53). Das gilt auch für vom Vorgänger übernommene Einrichtungen (OLG Hamburg, NJW-RR 91, 11). Die Geltendmachung eines solchen Beseitigungsverlangens würde jedoch gegen Treu und Glauben verstoßen, wenn die kleingärtnerische Nutzung nach dem Ausscheiden des Kleingärtners aus dem Pachtverhältnis fortgesetzt werden soll oder kann und sich seine Anlagen und Anpflanzungen im Rahmen des Üblichen und Zulässigen halten (Vgl. BGH WM 86, 53).

Der Verpächter kann den Pächterwechsel aber durchaus zum Anlass nehmen, die Beseitigung von im Kleingarten nicht Üblichem und nicht Zulässigem und (aus welchem Grunde auch immer) Geduldetem oder einer nach neuerem Recht nicht mehr zulässigen, unansehnlichen oder überalterten Laube zu verlangen, auch wenn sie über Bestandsschutz nach § 20 a Nr. 7 BKleingG verfügt bzw. er kann die Beendigung einer nach § 20 a Nr. 8 BKleingG legalen Wohnnutzung fordern.

Dr. Rudolf Trepte
Januar 1997